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信托公司的备用贷款支持案例

   日期:2020-02-14     浏览:3    
 信托公司的备用贷款支持案例

  项目的交易结构为开发贷款连带责任保证。即:信托公司以单一信托资金贷款(银行通道项目)向房地产开发有限公司(以下简称融资人)发放项目的建设资金,融资人以项目销售回款或其他资金来源作为第一还款来源。借款人控股股东为借款人的本息偿还提供连带责任担保。

  委托人某银行将对项目进行贷款审批提供备用贷款支持,到期如借款人未能偿还贷款,则委托人可向项目发放开发贷款,以保证信托计划项目如期兑付。但信托公司认为,某银行提供的备用贷款,并不能构成对项目的担保,且后备贷款能否落实存在较大不确定性。

  六、资金监管案例

  在某个房地产信托项目中,信托公司与融资人制定了如下项目资金监管协议:设立房地产销售回款专户,用于归集融资人开发的某房地产项目的还款保证金。还款保证金的计算基数是全部销售回款的40%。当且仅当

  保证金账户金额能够覆盖当期信托贷款本息时,在确保后续销售回款仍能够满足后续各期信托本息的前提下,经过信托公同许可,超出部分可以用于项目建设,支付工程款。

  从字面上看,委托人在销售资金提取标准、监管资金动用条件和监管资金用途限制三个重要方面均设定了处理原则,但仔细阅读可以发现,实际操作起来相关条款仍可能暴露瑕疵,导致无法认定融资人违约责任。

  首先,在销售资金留存方面,资金监管协议没有明确是对全部销售资金进行监管并留存40%,还是不对销售资金进行监管,而仅要求融资人向监管账户转付40%的销售资金。显然,后者无论是在时效性还是可操作性方面都不如第一种,也不方便信托公司对销售情况进行充分了解。其次,后续各期信托资金本息虽然可以计算得出,但后续销售回款的估计则面临很大的不确定性和人为性,容易造成监管措施的落空。

  一种更为明确的说法是:在监管银行开立监管账户,在建工程每销售1平方米,则公司需要提前向监管账户划人3万元保证金,然后由信托公司解押对应面积的在建工程,对于每平方米售价超过3万元的资金实施全封闭监管,并在信托计划资金退出前不得用于其他项目。如果监管账户资金达到信托公司设定的额度,可不再计提保证金。信托公司可以对股东借款、每满1000万元的销售保证金及提前还款账户资金进行理财,则该理财资金及收益可以直接冲抵还款资金。

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