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股权投资类房地产信托的基本交易流程

   日期:2020-02-14     浏览:1    
  股权投资类房地产信托的基本交易流程

  在界定投资类房地产信托计划方面,信托资金的注人和退出方式是否具有充分的投资(股性)特征非常关键。

  1.股权投资类房地产信托资金的进入

  股权投资类房地产信托资金的进人方式主要包括:

  ①与房地产企业共同发起设立新的项目公司、受让原股东持有的项目公司股权或向项目公司进行增资;

  ②购买有限合伙企业的LP份额,通过合伙企业对项目公司进行股权投资。

  信托计划通过上述模式,以信托资金人股房地产开发企业,成为融资人的股东。信托计划到期时,信托公司通过减资分红,对外转让股权。

  常见的交易安排为:信托公司与房地产企业签署《股权转让合同》,约定房地产企业将其持有的__%项目公司股权转让给信托公司,信托公司以次级受益权为转让对价支付给房地产企业。标的股权转让完成后,信托公司(代表信托计划)持有项目公司____%股权。

  在该过程中,存在信托公司与融资方关于股权比例的博弈。信托公司通过持股项目公司实现对项目公司的实际控制,项目公司股东成为信托的次级受益人,为信托计划提供了一定增信。如果信托公司能够100%持有项目公司股权,在发生处置信托财产事件时,信托公司可以更为方便地处置该股权。但实际业务中,信托公司很难获得项目公司100%的股权,因此,对于未转让的股权应当进行股权质押。

  信托公司在操作过程中,应注意:

  (1)在《公司法》及项目公司章程框架下,信托公司应取得项目公司股东会决议,同意信托公同代信托计划进行增资扩股或者受让项目公司股权,并到工商管理部门办理企业股东变更登记,成为房地产开发企业的股东(相当于信托公司为信托计划代持房地企业股权)。

  (2)信托公司和房地产企业需按照《公司法》及工商部门关于新成立公司的要求进行操作,双方应签署《项目合作开发协议》,就公司设立事项、项目开发的规划、退出方式以及双方的权利和义务做详细约定。

  (3)如果信托公司未取得项目公司控制权,应尽量将剩余股权的收益权加人信托计划的次级,同时办理质押手续。

  (4)根据《公司法》相关规定,有限责任公司其他股东对公司股东转让的股权具有优先购买权,有限公司股东对于公司的新增资本具有优先认缴权。因此,在具体操作时,项目公司其他股东应向信托公司出具关于放弃优先认缴权的承诺。

  (5)在受让股权或增资前,应对项目公司股权价值进行客观评价,排除潜在的或有负债和其他可能影响后续持有股权的不利影响,合理确认股权转让对价。双方签署增资扩股协议,就各方的出资比例,享有的表决权、收益分配、退出模式、参与公司治理等各方面进行约定。特别应注意排除原股东不合理不合法的债务负担。这种排除不应该仅停留在合同层面,而应该事先通过各种渠道,对项目公司存在的或有负债进行调研,同时在《增资协议》、《合作框架协议中》对信托资金进人时点前后项目公司的债权债务事项进行详细约定。另外,如果信托公司是以溢价受让项目公司股权的,本身可能造成溢价收购风险,应将相关风险向信托公司做风险揭示。

  (6)如果信托资金的一部分最终通过有限合伙企业向项目公司发放股东借款的,其相对于项目公司其他债权(如后续可能引进的银行贷款)可能会被认为有劣后性,对于债权的实现可能产生不利影响。因此,在现有交易结构下,合伙企业向项目公司的借款仍应以委托贷款的形式操作为宜。

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