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什么是投资类特定资产收益权信托

   日期:2020-02-14     浏览:2    
 什么是投资类特定资产收益权信托

  特定资产收益权包括融资类,投资类的特定资产收益权,此处的特定资产收益权是指股权投资类或是股债结合模式下的特定资产收益权。特定资产收益权类信托项目的两个重点是:一是明确特定资产,二是明确特定收益。

  1.基础概念梳理

  根据《信托法》第七条的规定:设立信托,必须有确定的信托财产,并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。因此,特定资产收益权中的特定资产,要求是合法享有并可依法转让的财产或财产权利,且可以被特定化的资产,包括土地使用权、在建工程、地上建筑物、股权及其他资产等。在实际操作中,特定化一般以“特定资产清单”的方式列明。在房地产信托中,信托公司一般在法律文本中明确将《特定资产清单》所列明的项目土地使用权,以及《特定资产收益权转让合同》签订时现存的和《特定资产收益权转让合同》签订后建设的在建工程、房屋等不动产,界定为“特定资产”。需要注意的是,在特定资产收益权信托中,基础资产并未实际过户给信托公司,也就是说,资产的产权和收益权是分离的,不能实现与转让方的隔离。

  特定资产收益是指经营、管理、处置特定资产(包括但不限于将特定资产出租、出售、转让)产生的收益及因特定资产产生或与特定资产相关的其他任何收人。

  特定资产收益权即是合法享有特定资产收益的权利。合同双方可以根据项目交易结构对相关权利的内容和取得进行个性化约定。需要明确的是,这种资产收益权,在法律上属于期待利益,不适用于物权的定义,债权属性非常弱,在项目设计时,需解决资金安全性的问题。

  基于以上基础概念,信托公司的项目审核时应该明确:

  ①融资人是否是特定资产及特定资产收益权的真实所有权人,取得方式是否合法合规;

  ②标的资产及其收益权是否已经设立其他权利负担;

  ③如何保障资金的安全性。

  2.股权投资类特定资产收益权房地产信托基本模式

  在该类项目中,信托公司通常以募集资金收购项目公司的特定资产收益权。信托公司依照特定资产收益权转让合同在投资计划存续期限内优先收取并获得特定资产收益中的特定收益总额(初始投资和投资收益),融资人负有向信托公司交付特定收益总额的义务。为进一步明确特定资产收益权转让合同项下融资人的支付义务并办理担保登记,受托人与融资人需签署《支付协议》。

  信托公同对目标公司享有的是因投资于特定资产收益权而要求支付特定收益的债权,与信托公司基于目标公司股东身份依据《公司法》享有的要求目标公司支付股息、红利的法定权利不同,该债权是基于合同约定产生的一种权力。因特定资产收益产生在扣除开发成本和税金之后,该项债权的设定不损害目标公司其他债权人的利益。特定资产收益权转让合同、支付协议的签署主体具有相应的民事权利能力和民事行为能力,只要合同、协议的签署系各方真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,未损害社会公共利益,即合法有效。

  特定资产收益权信托与集合资金信托存在明显的差异。在特定资产收益权信托中,委托人将特定资产交付给信托公司,委托人是融资人。信托公司通过募集资金,受让资产收益权,受益人是投资者。而在资金信托中,信托公司通过募集资金,投向标的项目,委托人和受益人都是普通投资者。

  在投资类特定资产收益权信托中,信托公司获得的特定资产收益完全与特定资产产生的现金流挂钩,特定资产收益权可解释成不属于信托贷款,进而无须满足信托贷款的要求,可以规避房地产开发商或其他控股股东二级资质的要求。

  该业务的风险显而易见,即特定资产收益的不足以及以支付特定资产收益而派生的债权的不确定性。信托公司一般要求融资人按照《财产权信托合同》约定的时间节点将一定数额的资产收益价款及时支付至信托专户,如资产收益价款不足,则融资人有差额补足义务。

  为了尽可能地控制投资风险,股债结合类的特定资产收益权信托被创设。在交易结构设计上,特定资产收益设立了多种核算方式,包括按照信托预期回报和本金、按照特定资产实际收益、按照利润指标等方式,在确定最终支付价款时,取最大值。

  此外,信托公司一般要求委托人将资产收益权的基础资产抵押给委托人。对房地产登记部门而言,房屋及在建工程的抵押一般担保对象为“贷款”,特别是对于在建工程,但《财产权信托合同》却很难被认定为“贷款”。实际操作中,信托公司为了顺利实现抵押权的建立,往往与融资人签订“阴阳合同”,已经有构成法律纠纷的实例,应注意防范相关法律风险。

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